李小华律所代理涉港房屋买卖合同纠纷案，法院判决返还房产

张华系香港特别行政区居民，其先后与南京市某建设公司签订《湖景花园商品房买卖契约》，与上海某置业公司签订《上海市商品房预售合同》，购买了一套南京房产和一套上海房产。后来，张华因刑事犯罪被判处有期徒刑。服刑期间，两套房产分别因《南京市房地产买卖契约》和《本合同权益转让书》，转让并过户登记至刘盈盈名下。

张华服刑完毕后得知此事，要求刘盈盈返还两套房产，因双方无法达成一致，张华欲起诉至法院。通过网络等多渠道，张华了解到，上海李小华律师事务所是美国领事馆推荐提供法律服务的律师事务所，拥有一支专业的涉外律师团队，便从香港远程委托上海李小华律师事务所代理其向江苏省南京市中级人民法院提起诉讼，请求判决《南京市房地产买卖契约》和《本合同权益转让书》不成立，被告刘盈盈将案涉两套房产过户至原告张华名下。

律师代理

上海李小华律师事务所接受原告张华委托后，指派民商事办案经验丰富的副主任王琳律师领衔，组成律师团队办理本案。律师与委托人沟通，阅看本案相关证据材料，并到案涉两处房产所在地的不动产登记中心调取材料，起草起诉状及证据清单，向江苏省南京市中级人民法院提起诉讼。

南京市中级人民法院公开开庭审理，围绕本案争议焦点：案涉合同是否成立、合同效力及其处理问题，王琳律师提出主要代理意见：

案涉《南京市房地产买卖契约》和《本合同权益转让书》不是原告张华真实意思表示；案涉合同应依法认定为无效（不成立），被告刘盈盈应当向原告返还不动产，并赔偿原告损失。

根据《中华人民共和国民法典》第四百九十条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

法院判决

南京市中级人民法院经审理后认为，《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。双方之间并不存在真实的房屋买卖关系，故而案涉《南京市房地产买卖契约》和《本合同权益转让书》因意思表示不真实而无效。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，合同无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故涉争房屋应转移登记至张华名下。

法院依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，判决刘盈盈于本判决生效之日起三十日内将案涉房屋所有权过户登记至张华名下……

律师箴言

涉港民事案件的法律适用问题。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五百四十九条规定，人民法院审理涉及香港、澳门特别行政区和台湾地区的民事诉讼案件，可以参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定。

上述案件，法院认定属于合同关系。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。因双方当事人均同意适用内地法律，故法院确认以内地法律作为审理上述案件纠纷的准据法。

（文中涉案人物均为化名）