付清售房款八百万元，却被法院轮候查封，李小华律所代理获胜诉 一、夫妻俩签订售房合同并付清房款800万元，入住后，房屋却被法院执行查封 一对年逾六旬的老夫妻与房地产开发商签订了购房合同，购买的商品房及地下车位共计800万元，老夫妻两人签约后付清全部房款800万元并实际入住和使用。因丈夫哮喘、胆囊炎、肺部感染等住院，无法办理过户手续，就因房地产开发商陷入一起案件的执行被法院查封了。 老夫妻俩慕名上海李小华律师事务所是由高级律师、法学教授、法学博士、法学硕士、人大代表组合的团队办案模式，律所团队办理过诸多最高人民法院、各地高级人民法院受理的上海乃至全国有重大影响的诉讼案件，聘请李小华律所资深律师马德徽担任代理人。 二、律师调查取证并提出代理意见，法院釆纳作裁定：中止执行 申请执行人认为，其与房地产开发商在另案商品房预售合同纠纷一案，法院已经审结并作出民事调解书，申请执行人依法享有另案房屋的购房款债权，享有申请法院进行查封的权利。申请执行人作为另案房屋的购房人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第206条之规定，依法享有申请法院进行查封、冻结等执行的权利，因被执行人拒不按调解书履行义务，申请执行人已向法院提出强制执行申请。 归纳争议焦点： 1、申请人是否因自身原因未办理过户登记？ 2、申请人是否具有物权期待权？ 马德徽律师认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 马德徽律师撰写并向执行法院提交《执行异议申请书》，申请执行法院依法终止对老夫妻俩作为异议人房产的强制执行，解除对案涉房产及地下车位的全部强制执行措施，依法确认支持案涉房产和地下车位归异议人—老夫妻俩所有。案外人无证据表明其未办理过户原因系因开发商原因导致。实际上，该案同一楼盘小区大多在2023年年初即完成过户登记，而案外人未完成过户的原因系自身导致。 马德徽律师作为代理人向法院提交的《上海市商品房预售合同》《上海市商品房出售合同》（非居住用房）、《房屋交付通知书》《房屋交接书》、银行转账凭证、上海增值税普通发票、收款收据、付款凭证、出院小结、物业项目收费票据、不动产登记簿等证据材料，足以证明异议人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的情形。 异议人—老夫妻俩在法院查封案涉房屋之前就已经与房地产开发商签订了合法有效的书面房屋买卖合同，付清全部房款并合法占有使用房产。被执行人房地产开发商在大产证办理后，没有通知老夫妻俩去办理过户手续。加之老夫妻俩于2023年4月至2024年1月间先后因哮喘、胆囊炎、肺部感染等住院，无法办理过户手续。因此，老夫妻俩有权对案涉房屋提出执行异议。 法院经审查后认为，结合本案查明的事实，法院依法确认案外人所主张的其在法院查封前已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同、合法占有案涉房屋、并按照合同约定支付房款之事实成立。同时，法院依法确认案涉房屋产权并非系因案外人—老夫妻俩自身原因未办理过户。 综上，案外人—老夫妻俩的异议请求，于法有据，法院依法予以支持。裁定中止对案涉房屋的执行。 三、法院轮候查封的房产全部被解冻，委托人终获房地产权证书 根据我国《民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。因此，买房后及时办理过户登记是必要且重要的。如果长期不办理过户登记，放任所购买房产的物权处于不确定状态，将使其置于物权讼争的风险境地。 马德徽律师从浦东法院又了解到，另外两位申请执行人对该房产采用了申请法院进行查封、冻结等执行的权利，因被执行人房地产开发商拒不按法律文书履行义务，申请执行人已向法院提出强制执行申请。马德徽律师再次向浦东法院执行局提出执行异议，并得到执行局的支持，采纳了律师代理意见。 2024年8月29日，老夫妻俩取得了浦东新区不动产登记处《不动产权证书》，建筑面积：160平方米。
请点击输入图片描述（最多18字） 四、律师箴言 律师服务在房地产行业中扮演着至关重要的角色，涵盖了从项目立项到权属登记的各个环节，为房地产开发商和购房者提供全方位的法律保障和咨询服务。律师服务在房地产行业的各个环节中发挥着不可或缺的作用，为房地产开发和交易提供了法律保障和风险控制，确保了房地产市场的健康发展和交易的合法性。
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