律师说法|房产公司如此扺押操作有效吗 房产公司如此操作 有效吗 在正常房屋交易中，任何一方都应遵守公序良俗。然而，在利益驱使下，房产公司与贷款公司秀了一把暗箱操作。一夜之间，房屋被莫名抵押了，实际拥有者蒙在鼓里。这种行为，违反法律规定吗？哪些法律规定可以约束这种不良市场行为？资深律师为您解读。 恶意串通 侵犯权利 李某与某房产公司签订《商品房预售合同》，约定李某向房产公司购买商业用房屋，总售价款人民币600万元，通过银行转账汇款给房产公司；委托经营管理协议证明房产公司将房屋交给李某並委托物业公司经营管理，收取租金。 也就是，李某与房产公司签订了《商品房预售合同》，支付全部购房对价，已合法占有、使用房屋。这属于正常的市场交易行为，也符合法律法规。然而，接下来的操作是出乎意料的。 房产公司在取得房屋交易对价后，竟然又将房屋抵押给他人。贷款公司按照房产公司要求，采取相应手段，对李某购买并已实际占有使用的房屋进行抵押。  1 恶意串通 房产公司已出售房产公司却与贷款公司双方仍签订《房地产借款抵押合同》，将李某已合法占有的房产进行抵押，损害李某合法权益。 根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条“下列事实， 当事人无须举证证明:(二)众所周知的事实;(三)根据法律规定推 定的事实;(四)根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实”之规定，李某不应因合同相对人与贷款公司恶意串通对其合法取得设立抵押的无效行为，而承担财产遭受侵害的责任和后果。 2 侵犯利益 房产公司与贷款公司签订《房地产借款抵押合同》，特别约定:乙方保证及承诺 乙方保证对抵押房地产享有合法的所有权、 处分权、占有权，并保证对甲方提供的资料真实合法有效；遂向贷款公司借款；共同办理了上述房屋的抵押登记手续。 在明显有权利规定的约定，却实施如此操作，就是侵犯当事人的合法权益。 3 虚假担保 《担保法》第三十五条 第一款规定:“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。”在没 有超出抵押物价值的前提下可以重复担保，但如果超出了抵押物价值， 则意味着超出部分并不存在抵押物。再用该房屋作抵押，实际上是用 不存在的房屋作抵押，当房产公司用已出售的房屋作抵押与贷款公司签订合同时，虽然形式上有房屋的存在，但房屋的价值已转移，就能够认定房产公司是以虚假的产权证明作担保。 此时的“虚假”并非房屋本身在物理上是否存在的虚假，而是房屋是否已出售的虚假，是否具有抵押物价值的虚假，将所有权已转移的房屋进行抵押应当认 定为以虚假的产权证明作担保抵押故意违反规定，房产公司将已出售给买受人并已交付使用的房屋擅自设立抵押，破坏了市场交易秩序，侵犯李某的财产权利。  最高院的司法规定  律师在行使执业权时，不会依靠个人情绪和简单的分析判断，是在尊重事实和相关法律法规的前提下，为维护当事人的合法权益做出的专业法律服务。 在本案中，如此恶意串通，违反法规的商业行为，同样有法律法规进行约束，以下就是最高院的司法规定： 认定合同无效 根据《最高人民法院 关于为促进消费提供司法服务和保障的意见》第 10 条“出卖人出售 房屋后又与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将已出售房 屋交付第三人使用，导致原来的买受人无法取得房屋的，人民法院应当依法认定出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效”。 遵守公序良俗 根据法释〔2023〕13号 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释第二条 下列情形，不违反法律、行政法规的强制性规定且不违背公序良俗的，人民法院可以认定为民法典所称的“交易习惯”： （一）当事人之间在交易活动中的惯常做法； （二）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法。 对于交易习惯，由提出主张的当事人一方承担举证责任。从交易习惯分析：先售房再抵押贷款中认定“恶意串通”的具体方式，主要审查贷款发放公司在抵押前是否实际查看房屋、了解房屋的占有情况、抵押方式是否符合常理、扺押价格是否偏离房屋市场价值等因素。 相关规则 此外，对关联案件检索有助于发现房屋贷款扺押中的纰漏，推理两者之间真实的法律关系。法院进行民事证据高度盖然性的事实推定后，恶意串通民事法律行为的卖房人与贷款扺押可以提出反证，证明恶意串通事实不存在，如无法证明，则承担相应不利后果。 文中企业及个人均为化名  本案涉及的房屋案件，是给广大民众有所警示。在市场经济飞速发展的当下，多种手段和方式都会被不良居心的操作者所利用，在明处的正常交易，也躲不掉暗处的非法操作。 李小华律师团队，将秉持专业法律知识和技能，为当事人提供全面、有效的法律援助，维护当事人的合法权益。
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